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Razones por las que un banco te concederá o no las hipotecas

Razones por las que un banco te concederá o no las hipotecas

Compra una vivienda es una de las cosas que más ilusiona a mucha gente. Encuentras la casa que te gusta, vas al banco y…¡BAM! resulta que no te conceden el dinero que necesitas. Vergüenza, frustración…son los pensamientos que te pasan por la cabeza. ¿Quieres saber cómo hace el banco para decidir si te presta dinero o no?

Lo primero que hace el banco es hacerte todo tipo de preguntas intentando desentrañar todo sobre tus ingresos y ahorros. Después de haberles enseñado toda tu situación financiera, sin ocultar nada, llega la triste noticia de que no te conceden la hipoteca o no todo el dinero que solicitas.

Por supuesto, ellos tienen razón. Ponte en la situación del banco. Si tú vas a prestar dinero a unas personas que no conoces, ¿qué te gustaría saber sobre ellos? Pues básicamente querrías saber si:

  • Tienen los ingresos suficientes para devolver el préstamo.
  • Han pagado sus créditos en el pasado.
  • Tienen algo de valor en propiedad, en caso de que no puedan devolver el dinero.

Sin utilizar la complicada jerga financiera acabas de descubrir los conceptos de ingresos, solvencia y garantía. ¡Enhorabuena! Son los 3 factores principales que intervienen en la decisión de otorgar o no una hipoteca o cualquier otro tipo de préstamo. Echemos un vistazo a cada uno de ellos y cómo afecta a la solicitud de la hipoteca.

Criterios para conceder la hipoteca

¿Tienes ingresos suficientes para devolver el dinero?

El banco querrá saber no solo la cantidad de dinero que tienes, también cuánto es probable que vayas a ganar en los próximos 30 años. El banco también tiene en cuenta otro tipo de deudas que tengas y si posees algún activo como alguna otra vivienda o inversiones. Es lo que se llama “capacidad de pago”.

La capacidad de pago es uno de los puntos fundamentales que determina si el banco te concederá o no la hipoteca. Si el banco ve que no puedes pagar las cuotas de la hipoteca con cierta facilidad no te la concederá. Pero es más si tu mismo observas que no tienes los ingresos suficientes para cubrir los pagos ni tu mismo deberías solicitarla.

Para ver si tienes la suficiente capacidad de pago el banco observa estos puntos, y tú también deberías hacerlo:

  • Debes tener ahorrado al menos el 20% del valor de la casa. El banco únicamente te aportará el 80% restante.
  • Relación de ingresos y cuota de la hipoteca: Esta relación es un % de lo que dedicas de tus ingresos a pagar tu hipoteca. Por ejemplo, digamos que tus ingresos mensuales son de 2.500 euros y dedicas 400 euros al mes en el pago de deudas de tarjeta de crédito, esto sería un 16%. La regla más común es que no debes dedicar más del 35% de tus ingresos netos al pago de tu hipoteca cada mes.

En este ejemplo, el 35% de 2.500 euros son 875 euros al mes así que ese el máximo que puedes solicitar de hipoteca.

  • Ratio de deudas: El ratio de deuda, por el contrario es de 400 euros + 875 euros / 2.500 euros, es decir, un 51% Es una mala cantidad. Normalmente el tope es un 40% de los ingresos que van a pagar la deuda total (hipoteca, cargos de la tarjeta de crédito y otros pagos). En este ejemplo se supera con creces. Por lo que el protagonista del ejemplo debe reducir deuda o solicitar una menor cantidad de dinero para su hipoteca.
  • El precio de compra no tiene que superar la 5 veces tus ingresos o tus ingresos más los de tu pareja. De esta forma evitarás comprar una casa que no te puedas permitir.

Si no cumples estos aspectos debes ser tú mismo quien desista de comprar una vivienda. O mejoras tu situación financiera con herramientas de apoyo gratuitas, como ahorro.net, o buscas una casa más acorde con tus posibilidades. Forzar la situación e hipotecarte más de lo que deberías es el camino más corto a tener graves problemas económicos antes o después.

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¿Has pagado tus créditos en el pasado?

Ahora que tu banco ya ha estimado si podrás pagar la nueva deuda o no, necesita saber otra cosa más… ¿Eres cumplidor? ¿O en cuanto puedas vas a dejar de pagarles el dinero?

Por eso, los bancos investigarán tu historial de pagos antes de decidir si te presta o no el dinero y te concede la hipoteca.

Para mirar esto, harán una visita a los archivos de morosos que hay en España, como ASNEF y RAI para ver si te encuentras ahí.

¿Y qué hacer si ya te encuentras en el fichero de morosos? Pues… probablemente te pongan muuuuchos problemas para concederte la hipoteca. Afortunadamente, hay maneras de eliminarte de este tipo de ficheros.

¿Tienes algo de valor en propiedad?

Ok. El Banco ya sabe que eres un buen pagador y que puedes devolverle el préstamo con tus ingresos actuales. Ahora solo le queda saber que ocurríria en caso de que te ocurra algo no previsto que pueda hacer que no puedas pagar. ¿Tienes alguna garantía?

En el caso de una hipoteca, la garantía suele ser la casa que vas a comprar así que lo tenemos fácil. En este caso, el banco estima el valor de esa casa y como va a evolucionar el precio en el futuro y en base a eso deciden también si prestarte el dinero o no (durante la burbuja, esto es lo que hacía que los bancos concediesen hipotecas a personas con dificultades de pago… al fin y al cabo, si la casa subía de precio, podrían recuperar la pasta que te prestaban. Y esto funcionó… hasta que dejaron de subir ;).

Por otra parte, si ya posees otra vivienda o tienes algún tipo de activo de calidad como por ejemplo algunas inversiones, esto hará que se te conceda la hipoteca más fácilmente o en mejores condiciones.

Entonces, si al final no pagas tus cuotas, el banco puede decidir algo realmente desagradable: ejecutar la hipoteca y tomar posesión de tu casa. Te encontrarás en la calle. Y hasta es posible que incluso con todavía parte de la deuda. Así que lo mejor es que te asegures de cumplir los otros requisitos que hemos hablado… Hay que evitar este escenario a toda costa.

Por lo tanto tus ingresos, tu pasado financiero y las garantías son todas preguntas desde el punto de vista del banco porque la casa que puedes afrontar depende del tamaño del crédito que puedas pagar y por lo general éste nunca debería ser superior a lo que puedas pagar en 15 años como mucho. ¿Por qué? Muy fácil, porque las hipotecas largas favorecen al banco y a 30 años terminarás pagando por tu casa el doble de lo que costó.

Ahora vamos a hablar de tus necesidades, desde tu punto de vista.

Aspectos personales a tener en cuenta para comprar una vivienda

Antes de comprar una vivienda debes tener en cuenta una serie de puntos y necesidades, las tuyas. Dependiendo de ellas te interesará comprar una vivienda o no, o comprar una casa más grande o pequeña.

Tu horizonte temporal

Para determinar si debes comprar una nueva casa, piensa en cuánto tiempo piensas quedarte en ella. Por lo general, no tiene sentido económico comprar si solo estás pensando vivir ahí un par de años.

Ten en cuenta que no solo debes quedarte con el precio de compra de la casa sino con los impuestos, gastos y comisiones que tanto la compra como la venta de la vivienda tiene asociados. Estos gastos hacen que tengas que pagar un 10% adicional, apróximadamente, al precio de la vivienda por lo que el valor de la misma se tendría que apreciar bastante y rápidamente para compensar estos gastos y hacer de esta operación algo económicamente viable.

En el caso de una compra/venta este tipo de gastos los podemos dividir en:

  • Gastos administrativos: tasación, gastos de gestoría, gastos de notaría, etc.
  • Gastos fiscales: El impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Un porcentaje sobre el importe de la hipoteca y que oscila entre el 0,1% y el 1% dependiendo de la comunidad autónoma, la plusvalía de hacienda y el impuesto municipal.
  • Gastos financieros: La comisión de apertura y estudio en la mayoría de los casos y el coste de cancelación de la hipoteca.

Normalmente, la totalidad de estos gastos es entre un 8% y 12% del precio de la vivienda.

Calcula que el tiempo que tardará tu vivienda en revalorizarse para recuperar los gastos es de entre 6 y 7 años (en inglés). Pero si te encuentras en un momento de precios planos o a la baja este tiempo será mucho mayor, claro, por lo que tenlo muy en cuenta si vas a comprar una vivienda con vistas a venderla en unos años.

A esto tendrás que añadir todos los costes de ser propietario, que no son pocos.

Tu zona de confort

No olvides la situación de muchas familias, que en la actualidad por no poder hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias han perdido sus viviendas. E incluso, si el precio que obtiene el banco en la subasta es menor que la deuda pendiente se quedan sin casa y además con deudas a pagar. Así que para evitar en una situación similar calcula con mucho cuidado si puedes o no permitirte comprar una vivienda determinada.

Por eso, antes de pedir prestado 150.000 euros, 250.000 euros o la cantidad que necesites para tu hipoteca averigua si realmente te lo puedes permitir.

El hecho de que el banco te lo preste no significa que seas capaz de devolver el dinero. Por lo menos, no sin cortar en otros objetivos que pueden ser prioritarios para ti. ¿Estás pensando en tener una gran familia? ¿Prefieres gastar el dinero en viajes o en otro tipo de actividades de ocio?

En resumen…

Recuerda que el pago de una vivienda es solo una pieza más del rompecabezas financiero. Considera cuidadosamente lo que es posible que tengas que renunciar para que la compra de una vivienda se convierta en realidad y pregúntate sinceramente si estás dispuesto a hacerlo. En otras palabras cuánta libertad financiera perderás por comprar tu casa.

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2 thoughts on “Razones por las que un banco te concederá o no las hipotecas”

  • carlos

    marzo 27, 2018 en 5:19 pm

    si si

    Responder
  • DanielRar

    abril 30, 2018 en 8:15 pm

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